أساسيات التقييم العقاري

الكود العنوان التكلفة التاريخ المدة
2585 / $ 01 Jan - 01 Jan 1970
هذا البرنامج يعقد في دبي بنفس التاريخ
PDF
التاريخ المكان التكلفة احجز مقعدك

خواص السوق العقارى :

هو سوق يتميز بالخواص التالية :

  • المنتجات قابلة للتبادل .
  • يوجد عدد كافي من المشترين و البائعين المتوافر لديهم معلومات عن المنتج .
  • تدخل قليل جداً من الحكومة .
  • سهولة توفير المنتج و سهولة نقله .

السوق العقارى غير كفء فخواصه كالتالي :

  • المنتج مميز و لا يمكن تبادله ( كل عقار له مميزات خاصة ) .
  • عدد كبير من البائعين و المشترين غير متوفر لديهم دراية كاملة بأسعار السوق  و العوامل التى تؤثر على سعر العقارات .
  • فى كثير من الأحيان تتغير إعداد البائعين و المشترين من وضعا لاتزان لتخلق " سوق بائعين " أو " سوق مشترين " .
  • السوق العقارى تحكمه العديد من القوانين و النظم الحكومية ( حتى فى أغنى الدول الديمقراطية – قوانين تحديد الإيجارات فى كندا و الولايات المتحدة ) .
  • العقارات لا يمكن نقلها .
  • للأسباب السابقة فأسعار العقارات غالباً متقلبة جداً .

المحاور الرئيسية :

خواص السوق العقارى و العوامل المؤثرة عليه :

  • عدم قابلية نقل العقارات .
  • توافر المعلومات .
  • تحليل السوق .
  • الطاقة الاستيعابية.
  • تكلفة التمويل .

مصادر رأس المال و أنواع القروض :

  • تمويل قصير الأجل - لمشاريع الإنشاء  Construction Loan  
  • تمويل طويل الأجل -  Mortgage  

تعريف سعر السوق ؟ Market Price  

  • البائع و المشترى متحمسين لإتمام الصفقة .
  • كل من الطرفين على دراية بالسوق و يتصرف لصالحة الشخصي .
  • تم العرض العقار فترة مناسبة فى السوق .
  • الدفع نقداً أو ما يقابله من وسائل التمويل العادية .
  • الثمن غير متأثر بظروف تمويل غير عادية يعرضها أحد أطراف الصفقة .

العوامل المؤثرة على قيمة العقارات :

  • عوامل طبيعية و بيئية
  • عوامل اقتصادية
  • القوانين الحكومية
  • الظروف الاجتماعية
  • أسس تحديد القيمة Value Principles  
  • التوقع :- Anticipation
  • الاتزان : Balance
  • التغير : Change  
  • المنافسة Competition  
  • التوافق Conformity
  • المساهمة  Contribution  

المراحل العقارية:

  • مرحلة النمو و التحسين و هى مرحلة تتميز بكثرة الطلب على العقار أو منطقة ما .
  • مرحلة الاتزان حين تمر العقارات تحت تغير بسيط .
  • انحدار : حين تتطلب عناية فائقة للحفاظ على مستوى العقار نتيجة التقادم .
  • الانتعاش ( إعادة التنشيط أو إعادة التأهيل ).

تبنى هذه الدراسة على أكثر من احتمال مثل :

  • هدم العقار و بيع الموقع الخالي.
  • هدم العقار و إعادة بناءه بشكل جديد مختلف .
  • إعادة تأهيل المبنى الحالي للاستخدام لغرض ( تحويل مبنى سكنى لأدارى أو تجارى ) .
  • ممكن فعلياً Physically Possible    
  • مسموح قانوناً Legally Permitted    
  • له جدوى اقتصادية  Economically Feasible    
  • يعطى أعلى كفاءة Maximally Productive    

طرق التقييم التقليدية :

  • حساب قيمة الأرض استخدام تحليل " أعلى و أفضل استخدام " وفقاً لشروط استخدام التحليل الوارد سابقاً .
  • حساب المنشات بطريقة التكاليف سواء بالحصر – خاصة للأعمال الغير مكتملة –أو طريقة المعامل النقدي للإنشاءات ( Construction Index ) أو بطريقة حساب سعر وحدة البناء – و التى تعتمد على نوعية البناء و مستوى التشطيبات و اجمالى مسطح المنشأ .
  • حساب معامل إهلاك للمنشأ و الذى يعتمد على العمر الفعال للمنشأ و ليس فقط العمر الاقتصادي للمنشأ و هذا المعامل مكن ان يقسم إلى اهلاكات طبيعية تنتج من الاستخدام المعتاد(PhysicalDeterioration  )
  •      المبادئ السابقة هى المفاتيح الرئيسية لفهم لماذا , و متى , و كيف تتحكم بعض العوامل فى تحديد سعر العقارات و هى أساس العلمي لتكوين رأى حول قيمة العقار .

أسس عملية التقييم :

  • الموقع , المباني الموجودة .
  • تحديد نوع ملكية العقار المقيم .
  • تحديد القيمة المطلوب تقييمها ( تختلف باختلاف القيمة المطلوب تحديدها ) .
  • تحديد الغرض من التقييم – و هذه تتم بالاتفاق بين طالب التقييم و الخبير .
  • تحديد تاريخ التقييم .
  • تحديد أى عوامل خاصة تحد من قيمة التقييم : هذه المحددات لحماية المقيم و إطلاع 


الجودة الشاملة, صندوق البريد
تلفون : ,جوال : 00971561757492, فاكس : , البريد الالكتروني : tqm@tqcmd.com


نرجوا تعبئة الحقول التالية وسيتم ارسال رابط صفحة الطباعة الى البريد الالكتروني
الاسم الكامل
رقم الجوال
البريد الالكتروني
ملاحظة : عند عدم رؤية البريد الالكتروني في الصندوق الوارد نرجو مراجعة صندوق البريد المهمل
نرجو تعبئة الحقول التالية وسيتم ارسال ملف PDF الى البريد الالكتروني
الاسم الكامل
رقم الجوال
البريد الالكتروني
ملاحظة : عند عدم رؤية البريد الالكتروني في الصندوق الوارد نرجو مراجعة صندوق البريد المهمل

الاختصاصات

اختصاصات محددة


أدوات

النشرة البريدية

    راسلنا ليصلك كل جديد